SFRATTO PER MOROSITA’ – PER NECESSITA’ E PER FINITA LOCAZIONE

Accade spesso che proprietari di casa si trovino ad avere il proprio immobile occupato da conduttori che non pagano l’affitto oppure che si abbia necessità di rientrare in possesso del proprio immobile locato, o ancora, meno frequentemente, che il contratto di locazione scada ma il conduttore non intende rilasciare l’immobile.  

Analizziamo le diverse ipotesi e capiamo cosa fare e quando farlo.

– Sfratto per morosità: quando il conduttore non paga il canone di locazione il proprietario deve attivare una procedura di sfratto per morosità.

Per poter azionare tale procedura è necessario che l’inadempimento del conduttore sia grave ossia che lo stesso abbia omesso il pagamento di almeno due canoni di locazione ed è consigliabile non attendere oltre per agire. Infatti, i tempi per riottenere il possesso dell’immobile dopo l’intervento del Giudice sono di diversi mesi.

Occorre quindi rivolgersi tempestivamente al proprio avvocato, allo scopo di arginare i danni provocati dal conduttore che occupa il vostro immobile senza pagare alcunché.

Il Vostro legale di fiducia darà avvio al seguente iter:

–  invio di una lettera di costituzione in mora con la quale si intima il pagamento delle morosità nel termine di 15 giorni ( Attenzione: la legge non prevede che la messa in mora debba essere inviata obbligatoriamente al conduttore moroso: da tanto deriva la possibilità di adire direttamente il tribunale per ottenere lo sfratto e, eventualmente, il pagamento dei canoni non versati);

– se il conduttore non fornisce riscontro e non paga gli arretrati, si procede con la notifica di atto di intimazione di sfratto per morosità;

– l’udienza viene fissata non prima di 20 giorni dalla notifica dell’intimazione di sfratto (l’atto con il quale si “invita” il conduttore a comparire innanzi al Tribunale);

– all’udienza, il Giudice verifica il persistere o meno della morosità accumulata e qualora il conduttore non abbia provveduto a sanare il debito, viene convalidato lo sfratto con ordinanza;

Unitamente alla convalida dell’intimato sfratto il Giudice fissa altresì il termine a partire dal quale si potrà procedere con le attività esecutive finalizzate alla restituzione dell’immobile.

– se all’udienza di cui sopra il conduttore compare, lo stesso potrebbe opporsi (in tal caso inizierà un vero e proprio contenzioso giudiziario) oppure chiedere al Giudice la concessione del “termine di grazia” per sanare la morosità accumulata;

Nel caso in cui il pagamento dei canoni scaduti non avvenga in udienza, il Giudice potrà concedere al conduttore, di fronte a provate condizioni di difficoltà, il cosiddetto “termine di grazia”non superiore a 90 giorni, al fine di sanare la morosità. Per esperienza é prassi consolidata dei Tribunali, nonostante il dettato della norma preveda “provate condizioni di difficoltà”, che questo termine venga sempre concesso al conduttore;

– Il Giudice fissa così una ulteriore udienza di circa 20/30 giorni rispetto ai 90 giorni concessi per il pagamento della morosità, allo scopo di verificare che il pagamento integrale di quanto dovuto sia correttamente avvenuto;

– se a questa udienza il Giudice accerta che il debitore non ha pagato il dovuto, l’intimato sfratto verrà (finalmente) convalidato. Se al contrario il conduttore paga il dovuto il procedimento verà dichiarato estinto.

Dopo la convalida dello sfratto per morosità, che determina la risoluzione del contratto di locazione, se il conduttore non dovesse rilasciare spontaneamente l’immobile, bisognerà dare avvio alla fase esecutiva di rilascio dell’immobile, e pertanto:

–  notificare l’atto di precetto, con cui si concede termine di 10 giorni per rilasciare l’immobile (i 10 giorni iniziano a decorrere dal 30° giorno dalla convalida di sfratto);

–  notificare l’avviso di sloggio ex art. 608 c.p.c. a cui seguiranno gli accessi dell’ufficiale giudiziario fino ad arrivare allo sgombero con l’ausilio della forza pubblica.

Oltre allo sfratto per morosità appena descritto, esistono poi altri due tipi di sfratto: sfratto per necessità e sfratto per finita locazione.

– Sfratto per necessità: al contrario dello sfratto per morosità che rende possibile lo sfratto possibile in qualsiasi momento, per azionare lo sfratto per necessità sarà necessario attendere la scadenza del primo periodo contrattuale.

Il proprietario di casa infatti può inviare la lettera di sfratto all’inquilino alla fine del primo periodo contrattuale (quindi dopo i primi 4 anni se si è stipulato un contratto 4 + 4, oppure dopo i primi 3 anni se si è concluso un contratto di locazione 3 + 2).

Trascorso questo termine, è possibile richiedere lo sfratto per necessità ai sensi della Legge n. 392 del 1978, all’articolo 59. Tale procedura ti permette di ritornare nella disponibilità del tuo appartamento, ma solo se si verifica uno dei seguenti casi tassativamente previsti dalla Legge:

• se hai bisogno dell’immobile per abitarvi di persona con la tua famiglia, per farvi abitare il tuo coniuge, dei figli, o qualsiasi parente entro il secondo grado;
• se hai necessità dell’immobile per avviare un’attività commerciale, artigianale, professionale tua, del tuo coniuge, oppure di un parente entro il secondo grado;
• se hai necessità dell’immobile per abitarvi o destinarlo ad un’attività imprenditoriale, e quindi offri al conduttore un altro appartamento. Se il canone di locazione del nuovo appartamento non è superiore del 20% al canone del vecchio appartamento, se accetti di farti carico delle spese di trasloco, e se l’inquilino rifiuta il “cambio”, allora puoi inviare la lettera di sfratto;
• quando l’edificio dove si trova l’appartamento è gravemente danneggiato, e deve essere ricostruito. In questo caso lo sfratto per necessità è possibile poiché la permanenza dell’inquilino renderebbe impossibile i lavori di ristrutturazione;
• quando hai ottenuto il permesso per eseguire nuove costruzioni, e vuoi trasformare l’immobile o anche demolirlo;
• quando l’immobile si trova all’ultimo piano di un edificio, ed hai ottenuto il permesso di eseguire una sopraelevazione;
• quando il tuo immobile è stato definito immobile di interesse storico o artistico, e la soprintendenza ai beni di interesse storico o artistico ritiene necessario eseguire lavori di restauro o di riparazione;
• quando il tuo inquilino ha già disponibilità di un’altra abitazione adeguata alle sue esigenze, sia nel Comune di residenza, che in un Comune che confina con il Comune di residenza;
• quando l’inquilino subaffitta il tuo appartamento a terze persone, e smette di occuparlo. Attenzione: se durante il contratto di locazione l’inquilino decide di accogliere in casa uno o più parenti, lo sfratto non è possibile;
• quando l’inquilino sparisce dall’appartamento senza un motivo giustificato.

Se si è verificato uno di questi casi, allora potrai risolvere il contratto di locazione in essere e rientrare in possesso del tuo appartamento. A tal fine bisognerà inviare all’inquilino la lettera di disdetta 6 mesi prima della scadenza del primo periodo contrattuale. (Nella lettera di disdetta è necessario precisare i motivi per cui hai deciso di disdire il contratto di locazione. Inoltre la lettera va inviata mediante raccomandata con ricevuta di ritorno).

Sfratto per finita locazione: tale procedura, ai sensi dell’articolo 657 cpc, viene esperita dopo la scadenza del contratto ossia nel caso in cui l’inquilino non voglia liberare l’immobile nonostante il contratto di locazione sia ormai scaduto.

Più nel dettaglio, la procedura inizia con l’intimazione da parte del locatore di lasciare libero l’immobile, con contestuale citazione del conduttore in Tribunale per ottenerne la convalida.

All’udienza il conduttore può presentarsi ed opporsi allo sfratto. In tal caso inizierà un vero e proprio contenzioso giudiziario.

Se all’udienza il giudice convalida lo sfratto ma l’inquilino rifiuta di andarsene, verrà emessa nei suoi confronti un’ordinanza di sfratto forzoso, con l’intervento degli ufficiali giudiziari.

Avv. Gina Acciardi

Studio legale Melegnano – Milano

L’AVV. GINA ACCIARDI VANTA UNA NOTEVOLE ESPERIENZA NELL’AMBITO DI CONTROVERSIE IN MATERIA LOCATIZIA E PROCEDURE DI SFRATTO (PER MOROSITÀ, PER NECESSITÀ E PER FINITA LOCAZIONE) DI IMMOBILI SITI A MELEGNANO E NELLE PROVINCE DI LODI, MILANO E PAVIA.

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